不動産用語集 (五十音順)

囲繞地

囲繞地(いにょうち)とは、民法においては、他の土地に囲まれて公道に通じていない土地(袋地)にとって、その土地を囲んでいる土地をいい、また、刑法においては、柵等で周囲を囲んでいる土地をいう。囲繞地の所有者は、袋地所有者の囲繞地通行権の負担を負う。

インスペクション

調査、検査、監査という意味。 住宅の検査にはホームインスペクションというサービスもある。ホームインスペクションはホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行う。

オープンハウス

売却中の物件を特定の日を決めて開放し、一般客に自由に見学させる販売方法。一般的に空室の物件で行われることが多いので、売主に気兼ねなく見学する事が出来る。 マンションの場合は、「オープンルーム」ともいう。

瑕疵担保責任

売買の目的物に瑕疵(取引上普通に要求される品質が欠けていることなど、欠陥がある状態のこと)があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気づかぬものである場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任。

管理会社

マンションの管理組合や不動産所有者の委託によりその所有する不動産に係る清掃や設備の保守点検などの管理業務を委託されている会社のこと。
主な業務内容としては、
(1)設備の保守・点検・防火・各種警備・設備機器の保守点検や防火、衛生
(2)賃料や共益費等の徴収業務等の収支管理
(3)テナント募集選定や賃料共益費改定等の契約管理
などが挙げられる。

管理組合

分譲マンションなどの区分所有建物の購入者(区分所有者)全員が建物・敷地および付属施設の管理を行うために構成する組織。

既存不適格建築物

建物を建てた時点では、法令の規定を満たして建てていても、その後の法令などの改正により規定に適合しなくなったもの。建てた当初から規定に違反している違法建築物とは違い、直ちに違法とは言えないが立替や増改築が出来ないこともあるので注意が必要。

共益費

建物全体の清掃や補修、警備等にかかる費用や共用部分に関する付加使用料。

共有部分

共用部分とは、個人単独では所有できない部分で、エントランスホール、階段、エレベーター、廊下、外壁、屋上などをいう。原則として区分所有者全員の共有である。

区域区分

計画的な市街化を図るため、都道府県は都市計画区域で市街化区域と市街化調整区域を区分(線引き)できる。前者は優先的に市街化を図るべき区域、後者は市街化を抑制すべき区域で、開発が制限される。また、区域区分を定めていない区域を非線引き区域ともいう。

クーリングオフ

一定期間、無条件で契約の申し込みの撤回または解除ができる制度。訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。クーリングオフの条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。

区分所有建物

分譲マンション等のように、「構造上区分された数個の部分で独立した住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる」一棟の建物で、その各部分が、それぞれ所有権の目的とされているものをいう

建ぺい率

建蔽率とも言う。建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。都市計画区域内では、建築物の日照や通風などを確保するために、用途地域によって建ぺい率の最高限度が制限されており、建ぺい率と容積率により、建築できる建物の大きさが規定される。[建ぺい率(%)=建築面積/敷地面積×100]。建築する建物の建ぺい率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

広告規制

宅建業法により

①広告開始時期の制限
建築確認や開発許可等必要な許認可を受けた後でなければ、未完成物件の売却等の広告をしてはならない。

②取引態様の明示義務
宅建業者自身が売買等の当事者であるのか、代理人なのか、媒介を行うだけなのかを明示しなければならない。

③誇大広告の禁止
絶対・抜群・最高・厳選・激安・お買い得・日本一・完璧などの用語を使用するときは表示内容を裏付ける合理的な根拠等が必要。

などが規定されている。

公図

登記所(法務局)に備え付けられている土地の図面であり、土地の形状や地番、道路、水路や隣接地との位置関係がわかるように作られたもの。

市街化区域及び市街化調整区域

市街化区域は都市計画区域の一つで「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であり、少なくとも「用途地域」が定めらる。

市街化調整区域も都市計画区域の一つで,市街化を抑制すべき区域。市街化区域に対するもので,この区域内では原則的に宅地造成などの開発行為が禁じられ (都市計画法 34) ,市街化を抑制することとしている

四国中央市では市街化区域も市街化調整区域も指定されておらず、全て非線引き区域となっている。

敷金

主として建物の賃貸人が、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保するため賃借人に交付する金銭をいう。(民法316条、同法619条2項)。このほか権利金、保証金等も授受されることがあり、その性格及び内容は当事者の合意によることになるが、敷金は契約が終了して、建物を明け渡した後に未払い賃料や修繕費用があればこれを控除したうえで返還される特徴がある。賃借人は契約継続中に敷金によって不払賃料に充当させることはできない。敷金返還請求権は建物等を受け渡したときに発生するから、賃借人の建物等の明渡しと同時履行の関係に無い。

指定流通機構

指定流通機構とは国土交通大臣が指定した不動産情報機構で、各宅建業者が依頼を受けた物件を中央ホストコンピューターに登録し、これを各宅建業者の端末にフィードバックすることにより、依頼を受けた物件の情報提供の場を広げるものをいう。一般的に(Real Estate Information Network System)の頭文字をとってレインズという。

重要事項説明書

宅建業者は、宅地建物取引に際し、売買、交換もしくは賃借の相手方、もしくは代理を依頼した者、またはその媒介に係る取引の各当事者に対して契約が成立するまでにその者が取得し、または借りようとしている宅地建物に関する一定の事項、すなわち私法上、公法上の権利関係・取引条件などについてこれらの事項を記載した書面を交付して、宅地建物取引士から説明をさせなければならない。また、その際に、説明の内容を記載して当事者に交付する書面を重要事項説明書という。

接道義務

「建物を建築する敷地は建築基準法に定める道路に2m以上接しなければならない」とする規定があり、もし2m以上道路に接していない土地にある建物は再建築が出来なくなる。

セットバック

都市計画区域内において建築物を建築する際、建築物を建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。

専有部分

都市計画区域内において建築物を建築する際、建築物を建基法の規定により道路の境界線から一定の距離を後退させることをいう。

宅地建物取引士

宅地建物取引業法に基づき定められている国家資格者であり、宅地建物取引業者(一般にいう不動産会社)が行う、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の取引に対して、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実に法に定める事務(重要事項の説明等)を行う、不動産取引法務の専門家のことをいう。事務所ごとに従業員の5人に1人以上の設置が義務付けられている。

建物高さ制限

都市計画により道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限・日影規制など主に採光や通風の確保を目的として用途地域によって設定されている。

地目

土地の現況及び利用状況による区分をいい、不動産登記法施行令3条によれば土地の主たる用途により、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、鏡内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の21種類に区分されている(不動産登記法施行令第3条)。

面積の単位のことで不動産取引では平米(㎡)で表示されるが、昔からの慣習もあり参考として平米表記と一緒に坪表記もされていることが多い。
1坪=約3.305 785㎡

抵当権

民法が定める担保物権の一つ。債務者又は第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産などについて優先弁済を受ける担保物件をいう。債務者(または物上保証人)がその不動産の使用収益を継続できる点が不動産質権と異なっている。債権が弁済されない場合には、債権者は抵当権に基づいて、担保である不動産を競売に付して、その競売の代金を自己の債権の弁済にあてることができる。

手付金

売買、賃貸借の契約に際し、当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいう。代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で、代金に充当されるものであって契約の締結の日以後、取引物件の引渡し前に支払れるもの。

登記

国民の重要な財産である不動産の状況と権利関係を登記簿をもって正確に公示して不動産取引の安全を図ることを目的としている制度。登記にも不動産登記・商業登記・法人登記などがあり、不動産登記について更に細分化すると表題登記・所有権移転登記・所有権保存登記・地目変更登記・抵当権設定登記・合筆登記・分筆登記などがある。

登記簿

登記記録が記録される帳簿のこと。従来は登記簿とはバインダーに閉じられた登記用紙の帳簿をさしていたが、新しい不動産登記法(平成17年3月7日施行)では、磁気ディスクなどをもって調製される帳簿を、登記簿と呼ぶことが原則になった。登記簿には所在,家屋番号,種類,構造,床面積などが記載されている表題部と所有権に関する記載がされている権利部(甲区)と、所有権以外に関する記載がされている権利部(乙区)とに分かれている。

都市計画区域

自然的・社会的条件、人口、産業、土地利用、交通量等の現況とその推移を考慮して、一体の都市として、総合的に整備し、開発し及び保全する必要のある区域として指定されたもの。
四国中央市では山間部以外は全て都市計画区域内に指定されている。

都市計画法

都市の健全な発展と秩序ある整備を図る為の土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で都市法の規定により定められたものをいう。

二項道路

建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。市街地内にある幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたもの。現行の建築基準法の規定では、(都市計画区域において)敷地が4メートル以上の道路に接していないと原則として建築が建てられないことになっているが、法施行前の要件を満たさない敷地を救済するための規定である。

延床面積

建基法42条2項に定められた道路なので、一般にこう呼ばれる。みなし道路ともいう。市街地内にある幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたもの。つまり現行の建築基準法の規定では、(都市計画区域において)敷地が4メートル以上の道路に接していないと原則として建築が建てられないことになっているが、法施行前の要件を満たさない敷地を救済するための規定である。

媒介契約

宅建業者は依頼主から売却や賃貸の媒介(仲介)や代理の依頼を受けた場合には、媒介契約書を作成し、依頼者にこれを交付するのが一般的です。
媒介契約には次の4種類があります。

・一般媒介契約(非明示型)
他の業者に重ねて依頼してもよく、かつ、その業者の名前を告げる必要がない契約。

・一般媒介契約(明示型)
他の業者に重ねて依頼する場合には、その業者名を告げる義務のある契約。

・専任媒介契約
他の業者に重ねて依頼することが禁止された契約。ただし、売主がほかの業者を介すことなく、自ら買主を探したうえで取引することはOK。
この契約を締結した宅建業者は売却情報を7日以内に国土交通省の指定する「指定流通機構」に登録するとともに、業務の処理状況を2週間に1回以上の割合で売主に報告しなければならない。

・専属専任媒介契約
他の業者に重ねて依頼することも、いわゆる自己発見取引することも禁止する契約で、契約をを締結した宅建業者は売却情報を5日以内に国土交通省の指定する「指定流通機構」に登録するとともに、業務の処理状況を1週間に1回以上の割合で売主に報告しなければならない。

非線引き区域

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。

非線引き区域では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。

四国中央市内の都市計画区域内は全て非線引き区域となっている。

袋地

袋地(ふくろち)とは、民法上は道路に接していない土地をいう。無道路地ともいう。
また、不動産業界においては道路との間に細い路地状の部分を持ち、主たる敷地の大部分が道路と接していないような土地も含む。民法上の袋地を囲んでいる土地を囲繞地(いにょうち)といい、袋地の所有者には囲繞地を通行する権利が発生することがある(囲繞地通行権)。

メゾネット

マンションにおいて、上下2階にわたる住戸のことを「メゾネット」という。ヨーロッパタイプの集合住宅の方法で、それぞれに専用の内階段があるため立体的な居住空間を与える。

容積率

建築物延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の規模とその地域の道路等の公共施設の整備状況とそのバランスを確保すること等を目的として、都市計画区域内または準都市計画区域内においては、用途地域の種別及び前面道路の幅員により、その最高限度が制限される。
[容積率(%)=延べ面積/敷地面積×100]。
前面道路の幅員が12m未満の場合には、用途地域によって限度が規定されている。

用途地域

都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層居住専用地域など12種類がある。

礼金

不動産の賃貸借において当事者間で授受される金銭の一つで、入居するときに家主に対して支払われる金銭の名称。地域の習慣により、不動産の賃貸借契約に際し、賃借人から賃貸人に支払われる一時金の一種である。通常は返還を要しないものとされ、賃料の前払い的性格を有する。また、賃貸借の契約期間が長期で、譲渡又は転貸を認める契約条件の場合は権利の譲渡的性格を帯びているものがある。このように、礼金の性格については、賃料の前払、借地権設定の対価等と様々な考え方があり、必ずしもはっきりとはしていない。

連帯保証

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいう。連帯保証人も保証の一種であるから、主たる債務に附従し、主たる債務に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生ずる。